海南XX公司诉赵X等追偿权纠纷案一审民事判决书

律师观点分析

原告：海南XX公司，住所地海南省陵水

县英州镇清水湾大道 A03 区公建七号商铺。

法定代表人：曾XX。

委托诉讼代理人：王XX、李XX，公司员工。

被告：赵X，男，1982 年 5 月 11 日出生，汉族，住北京市

顺义区天竺路丽来花园誉天下 141-10。

被告：冯X，女，1983 年 7 月 1 日出生，汉族，住北京市

顺义区天竺路丽来花园誉天下 141-10。

二被告共同委托诉讼代理人：钟友校，海南宝岛（昌江）律

师事务所律师。

第三人：中国XX，住所地海

南省陵水黎族自治县椰林镇建设路 322 号。

法定代表人：蔡XX，行长。

委托诉讼代理人：王XX，公司职员。

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原告海南XX公司（以下简称XX公司）

与被告赵X、冯X、第三人中国农业银行股份有限公司陵水县支

行（以下简称XXX）商品房买卖合同纠纷一案，本院于

2022 年 4 月 29 日立案后，依法适用普通程序，于 2022 年 8 月 4

日公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托诉讼代理人王华

峰、李XX，被告赵X、冯X的委托诉讼代理钟友校，第三人农

行陵水支行的委托诉讼代理人王XX到庭参加诉讼。本案现已审

理终结。

原告XX公司向本院提出诉讼请求：

1.解除原告与被告于

2017 年 1 月 11 日签订的《陵水黎族自治县商品房买卖合同》及

补充协议；

2.判令被告向原告支付被扣划的款项 XXX.87 元，

支付违约金 558960.6 元，并判决前述款项从被告已付购房款中

扣除；3.本案诉讼费、保全费、财产保全担保费等其他一切费用

由被告承担。审理中，原告明确第二项诉讼请求为：判令被告向

原告支付违约金 558960.6 元，并判决前述款项从被告已付购房

款中扣除。事实和理由：2017 年 1 月 11 日，被告赵X、冯X与

原告签订《陵水黎族自治县商品房买卖合同》及补充协议，约定

被告购买位于陵水县英州镇清水XX栋高层

住宅(幢)2 层 201 房（以下简称“该房屋”），建筑面积 140.81

平方米，合同总价款为 XXX 元，其中 XXX 元以银行按揭

贷款支付。此后被告向第三入陵水XX申请按揭贷款，并于 2017- 3 -

年 5 月 17 日与该行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房

担保贷款合同》，贷款期限为 360 个月，预计自 2017 年 5 月 19

日至 2047 年 5 月 18 日止。原告为该笔贷款向第三人承担连带保

证责任。因被告拖欠第三人多期贷款未还，第三人于 2020 年 9

月 7 日向陵水黎族自治县人民法院（以下简称“陵水法院”）提

起诉讼，随后经陵水法院组织调解，并作出（

2020)琼 9028 民初

2478 号民事调解书，截至 2021 年 9 月 20 日，被告赵X应向陵

水农行偿还 150000 元，该笔款项由赵X分期偿还，2021 年 6 月

20 日前偿还 50000 元，9 月 20 日前偿还 100000 元，陵水XX与

赵X签订的借款合同继续履行；如赵X未按前述期限还款的，陵

水农行可对其全部贷款申请强制执行，同时，在办妥正式抵押登

记前，原告对赵X的欠款承担连带清偿责任。由于赵X未按调解

书内容履行付款义务，陵水XX于 2021 年 11 月 8 日向陵水法院

申请强制执行，陵水法院于 2021 年 11 月 24 日从我司账户扣划

款项 XXX.87 元。根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》、

XXX及相关法

律规定，被告逾期偿还本息的行为已严重违约。根据补充协议第

二条第 5 项，买受人未能向贷款银行履行其应尽的义务（包括但

不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人承担了担保责

任的，出卖人有权解除本合同，买受人应按总房款的 30%向出卖

人支付违约金。根据补充协议第三条约定，出卖人履行保证责任- 4 -

后，出卖人取得该商品房的优先受偿权。买受人应在出卖人发出

书面通知的期限内向出卖人履行还款义务，否则视为买受人同意

将该商品房直接用于抵偿其所欠债务，商品房归出卖人所有，本

合同自动终止。综上，根据巳发生的事实及相关合同、法律规定，

原告有权解除《商品房买卖合同》，要求被告承担代其支付逾期

本息而被扣划的保证金，并要求被告按总价款的 30%承担违约责

任。请贵院支持原告的诉讼请求，维护原告合法权益。

被告赵X、冯X辩称，一、剩余贷款是否是 XXX.87 元，

第三人未与答辩人进行结算确认就划扣被答辩人的公司账户进

行偿还，缺乏事实和法律依据。首先，根据（

2020）琼 9028 民

初 2478 号民事调解书第六项： “在办妥正式抵押登记前，被答

辩人对答辩人以上欠款承担连带清偿责任。”房屋是否已经抵押

登记，被答辩人应举证证明第三人申请法院执行其涉案款项

XXX.87 元的条件已经成就，否则，被答辩人只能向第三人

主张返还涉案款项，或法院依法驳回其诉讼请求。其次，自 2017

年 6 月 21 日至 2022 年 3 月 24 日，答辩人已偿还房屋贷款 398650

元，第三人在划扣被答辩人款项时，应依法剔除答辩人已经还款

的数额。二、《商品房买卖合同》补充协议第二条第五项属于格

式条款，被答辩人对于格式条款未尽提示或说明，该条款对答辩

人不发生法律效力，属于无效条款。首先，被答辩人主张的诉求

所依据的《补充协议》第二条第五项买受人未能向贷款银行履行其应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的且供款）导致出卖人作

为保证人承担了保证责任的，出卖人有权解除本合同，买受人应

按总房款的 30%向出卖人支付违约金，该条款从内容上看属于免

除其责任，加重答辩人责任、排除答辩人的主要权利条款，符合

格式条款的构成要件；且具有重复使用性、由被答辩人预先拟定、

答辩人无协商自由、无意思表示自由的典型格式条款。其次，纵

观整个补充协议内容全部都有下划线，全部都标下滑线，意味着

加重答辩人的责任条款并没有突出显眼，等于未尽提示或说明义

务，涉案最重要的条款《补充协议》第二条第五项，属于免除其

责任、加重答辩人的责任的条款，被答辩人应合同订立时采用足

以引起答辩人注意的文字、符号、字体等特别标识提示或说明，

被答辩人未能举证其已尽合理方式向答辩人提示或说明的，由其

承担举证不能的法律后果，结合本案，被答辩人未尽提示或说明

的，也未提供证据证明其已向答辩人尽合理提示或说明，故《商

品房买卖合同》补充协议第二条第五项属于格式条款，该条款对

答辩人不发生法律效力，属于无效条款。三、如前所述，假如人

民法院认为《商品房买卖合同》补充协议第二条第五项条款有效，

被答辩人不存在损失违约金不应支持，即使支持，被答辩人主张

的违约金过高，违背公平原则，应依法降低调整，应以实际损失

的作为计算违约金的数额。首先，根据谁主张谁举证的原则，被

答辩人对其主张的违约金，应提供证据证明其因履行保证责任造

- 5 -成的实际损失，否则，应由其承担举证不利的法律后果，对被答

辩人主张的违约金不应支持。其次，不能将违约金条款完全留待

当事人约定，尤其是对数额过高的违约金条款，更是如此。如果

任由当事人约定过高的违约金且以意思自治为由予以支持，在有

些情况下，无异于鼓励当事人通过不正当的方式取得暴利。有鉴

于此，人民法院可以对不合理的违过不正当的方式取得暴利。有

鉴于此，人民法院可以对不合理的违约金数额进行调整，违约金

的调整应以实际损失作为调整的基数，被答辩人主张答辩人向其

支付房屋总价款的 30%的违约金，该违约金高达 558960 元，房

屋总价款才 XXX 元，该违约金不仅超过了答辩人的承受能力，

对答辩人来说无疑是天价违约金，该违约金的约定不符合法律的

强制性规定，亦有违于公平合理原则，根据《最高人民法院关于

适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九

条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人

民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的

过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原

则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的

百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规

定的“过分高于造成的损失”，因此，在被答辩人能够举证证明

因履行保证责任后给其造成损失的具体数额，违约金应以其实际

损失作为计算的基数，并以实际损失的作为违约金的数额。四、

- 6 -本案系追偿权纠纷，被答辩人主张的诉求属于不同的两个法律关

系，对其主张的《房屋买卖合同纠纷》解除及依据《房屋买卖合

同》的补充协议主张违约金系房屋买卖合同纠纷的范畴，应另案

起诉，一个诉讼不应同时处理两个法律关系。首先，可以合并审

理的诉主要包含三种情况，一是系基于同一事实提起的诉，二是

系诉讼标的同一或者同类的共同诉讼，三是系本诉和反诉。本案

被答辩人的起诉并非基于同一事实发生。本案系基于两个有关联

的法律关系产生的纠纷：一是答辩人向第三人借款并由被答辩人

保证产生的纠纷，基于这一法律关系，被答辩人只能要求答辩人

支付第三人划扣的房屋剩余贷款 XXX.87 元。该项诉讼请求

系保证的法律关系。因为第三人划扣被答辩人的款项是基于双方

之间的保证合同关系。至于，解除原告与被告于 2017 年月 11

日签订的《陵水黎族自治县商品房买卖合同》及补充协议，及支

付违约金 558960.6 元，则是基于房屋买卖合同法律关系提出的

主张。其次，根据民事诉讼法司法解释第二百二十一条规定： “基

于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人

民法院可以合并审理。”根据该规定，可以合并审理的诉讼应“基

于同一事实”发生，所依据的事实或者法律关系应具有一致性或

者重叠性。本案中，被答辩人与第三人保证法律关系与房屋买卖

合同纠纷事实之间并不存在牵连，也不属于同一法律关系，故被

答辩人应在处理保证法律关系之后，另行解决房屋买卖合同纠纷。

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综上所述，被答辩人不存在损失违约金不应支持，另外，被答辩

人应在处理保证法律关系之后，另行解决房屋买卖合同纠纷，恳

请人民法院依法驳回被答辩人解除合同和违约金的诉求。

第三人XXX陈述称，经我行向贵院申请执行，已执

行 XXX.56 元。

原告XX公司向本院提供如下证据：

1.商品房买卖合同及

补充协议书；

2.XXX；

3.（

2020）琼 9028 民初 2478 号民事调解书；4.关于偿还保证金

履行合同义务的函；5.电子存根、物流签收记录；6.（

2021）琼

3028 执 2169 号结案通知书；7.网上银行电子回单。被告赵X、

冯X的质证意见是：对证据 1-3 的三性及证明内容无异议；对证

据 4、5 的三性及证明内容不予认可；对证据 6-7 的关联性及真

实性无异议。第三人XXX对上述证据均无异议。经审查，

本院对上述证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。

被告赵X、冯X提供如下证据：银行流水明细。原告雅居乐

公司的质证意见是：对该证据的三性不予认可。第三人农行陵水

支行的质证意见是：需庭后核实该明细。经审查，被告提交的证

据与第三人提交的还款情况说明一致，故本院对该证据的真实性、

合法性和关联性均予以确认。

第三人XXX无证据提交。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如- 9 -

下：

2017 年 1 月 11 日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约

定被告购买原告项目中的海南雅居乐 B02-1 区 5 栋（

9C3 型）高

层住宅（幢）2（层）201（房），建筑面积共 140.81 ㎡，其中

套内建筑面积 113.16 ㎡，每平方米 16457 元，房价总金额为

XXX 元。合同第五条约定付款方式及期限： “（1）买受人

应于签订本合同之前支付定金贰拾万元整；（

2）买受人应于 2017

年 1 月 10 日之前（含该日）支付购房款叁拾陆万贰仟叁佰零贰

元整；（

3）余款壹佰叁拾万元整由买受人办理银行按揭贷款支

付。”合同附件七补充协议第二条约定： “……5、买受人未能

向贷款银行履行其应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）

导致出卖人作为担保人承担了担保责任的，出卖人有权解除本合

同，买受人应按总房款的 30%向出卖人支付违约金。”合同签订

后，被告赵X、冯X向原告支付了 563202 元购房款。

2017 年 5 月 17 日，原告与被告赵X、冯X签订《中国农业

银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定：被告赵X、

冯X向原告申请借款 XXX 元，期限 360 个月即自 2017 年 5

月 19 日至 2047 年 5 月 18 日止，用于支付购房余款。还款方式

为等额递减还款，还款日为每期末月的 20 日。双方以陵水县英

州镇海南雅居乐 B02-1 区 5 栋（

9C3 型）高层住宅（幢）2（层）

201（房）房屋为该笔贷款提供抵押担保，并依法办理了预告抵- 10 -

押登记手续。

另，因被告赵X、冯X迟延支付多期贷款，第三人遂于 2020

年 9 月 7 日诉至本院，本院于 2021 年 4 月 16 日作出（

2020）琼

9028 民初 2478 号民事调解书：一、经原告中国农业银行股份有

限公司陵水县支行与被告赵X、冯X共同确认，截止至 2021 年

9 月 20 日止，被告赵X应向原告中国农业银行股份有限公司陵

水县支行偿还 150000 元，被告赵X分期还款期限如下：被告赵

铮于 2021 年 6 月 20 日前偿还 50000 元，于 2021 年 9 月 20 日前

偿还 100000 元；二、自 2021 年 9 月 20 日起，被告赵X应按《个

人购房担保借款合同》的约定每月向原告中国农业银行股份有限

公司陵水县支行正常偿还贷款；三、如被告赵X未按照以上还款

协议按期还款，原告中国XX可对

其全部贷款申请强制执行；四、被告赵X应于 2021 年 5 月 30

日前向税务部门缴纳涉案房产的契税；五、在办妥正式抵押登记

前，被告海南XX公司对被告赵X以上欠款承

担连带清偿责任。该调解生效后，因被告赵X、冯X未按期履行

义务，第三人遂于 2021 年 11 月 8 日向本院申请执行，本院于

2021 年 11 月 24 日扣划XX公司 XXX.87 元。

本院认为,本案中，涉案的法律事实发生民法典施行前，根

据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力

的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民- 11 -

事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司

法解释另有规定的除外。”的规定，本案应适用涉案的法律事实

发生时的法律、司法解释的规定。

本院认为，涉案《商品房买卖合同》及补充协议的签订系当

事人的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的

合同，应受法律保护。

本案的争议焦点是案涉合同应否解除及解除后的处理问题。

根据合同补充协议的约定，被告赵X、冯X拖欠银行的月供款导

致原告承担了担保责任的，原告有权解除合同，并按总房款的

30%要求被告支付违约金。本案中，XX公司已承担了担保责

任，故其主张解除与被告签订的《陵水县商品房买卖合同》及补

充协议有事实根据和法律依据，本院予以支持。关于违约金的计

算问题。本院认为，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履

行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平

原则和诚实信用原则予以确认。本案中，双方约定的违约金过高，

本院酌情调整为总房款的15%即279345.3元（

XXX元×15%），

故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条： “合同解除后，尚

未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，

当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿

损失”的规定，原告收取被告的购房款 563202 元应予返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九

十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高

人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释二》

第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规

定，判决如下：

一、解除原告海南XX公司与被告赵X、

冯X于 2017 年 1 月 11 日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；

二、被告赵X、冯X于本判决生效之日起七日内向原告海南

雅居乐房地产开发有限公司支付违约金 279345.3 元；

上述第二项款项由原告海南XX公司在

应退还给被告赵X、冯X购房款 563202 元中直接抵扣，剩余购

房款由原告海南XX公司在本判决生效之日

起十日内退还给被告赵X、冯X。

三、驳回原告海南XX公司的其他诉讼请

求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付

迟延履行期间的债务利息。

案件受理费 9389.61 元（原告已预缴 26170 元），由被告赵

铮、冯X负担 4694.81 元，由原告海南雅居乐房地产开发有限公司负担 4694.81 元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递

交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于

海南省第一中级人民法院。